http://www.loantea.com

四川“地产一哥”炼金术:去年销售额首破千亿

  近日,四川蓝光发展股份有限公司(简称“蓝光发展”)交出了2019年的业绩答卷。去年该公司房地产业务实现销售金额1015.37亿元,同比增长18.70%。根据克而瑞数据,蓝光发展销售金额在2019年《中国房地产企业销售额TOP200》排行榜中位于34。蓝光发展2019年营收额为391.94亿元,同比增幅27.17%;实现归母净利润34.59亿元,同比增幅55.53%。

  除了销售首次突破千亿外,2019年,蓝光发展还在上海设立新总部,形成“上海+成都”双总部战略,旗下公司蓝光嘉宝服务成功登陆港交所,构筑了“A+H股”双资本平台。

  蓝光发展于1992年在四川省成都市成立,2015年借壳在A股上市,是四川省首家上市房企,被称为四川地产界“一哥”。截至2019年底,蓝光集团及公司实际控制人杨铿合计持有公司股份58.75%。

  值得注意的是,经过前两年的高速发展后,蓝光发展的销售增速已显疲态,公司“大本营”成都区域销售金额同比下跌34.16%,早期进入的滇渝区域销售增速几乎停滞。

  年报发布同一日,蓝光发展公告称,收到张巧龙申请辞去公司副董事长、董事职务,及王万峰申请辞去公司副总裁职务的辞职报告。此前,蓝光发展多位高管已离职。有媒体统计,该公司上市以来已有9位高管离职,加上此次离职的副总裁王万峰,蓝光发展5年内有10位高管离职。一位地产从业者告诉时间财经,蓝光发展投资部的离职率挺高的,“经常换人”,可能对投资要求比较高。

  时间财经以投资者身份致电其蓝光发展证券事务部门,相关人士表示,公司成都区域销售下降系正常销售节奏,人员变动是公司发展需要。

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉时间财经,蓝光发展近两年总体发展势头较好,但是其旅游业务转型比较失败,多元化发展也存在风险。此外公司利润留存较低,对去化的要求比较高,人才流失情况也需要注意。

  蓝光发展创始人杨铿,1962年出生于四川成都,早年以生产汽车配件起步,1992年9月成立成都兰光房屋开发公司,1994年底“兰光”正式改名为“蓝光”。2008年之前,公司才走出成都区域、布局全国。目前公司形成了刚需住宅产品“COCO”系列和“金悦派”、“公园系”、“雍锦系”、“黑钻系”等改善住宅产品系列,以及玉林生活广场、蓝色加勒比广场、金荷花、花天锦地等社区商业。2020年3月,杨铿以160亿元财富位列《2020胡润全球房地产富豪榜》第127位。

  蓝光发展的信用评级报告显示,2016至2018年,该公司销售金额复合增长率为68.48%。而2019年年报显示,公司销售金额增速仅有18.70%。东吴证券此前有研报称,蓝光发展2019年全年的销售目标为1100亿元,实际销售金额则为1015亿元。

  其中,成都区域销售金额为189.26亿元,相较于去年同期的287.47亿元下降34.16%。据克而瑞统计,蓝光发展2016至2019年分别位列成都市房企销售排名第三、第四、第二和第六名,2019年排名下降明显。该公司较早布局的滇渝区域,2019年销售额同比增长仅0.47%,而华东区域增长24.74%至260.96亿元,已成为公司销售额最大的区域。

  蓝光发展在去年底宣布总裁人事变动,由华润公司开拓华东市场的“功臣”迟峰代2006年加入蓝光发展的张巧龙。谢逸枫认为,蓝光发展更换总裁,是想在跨入千亿销售额后再“加一把火”。同策咨询研究部总监张宏伟对时间财经表示,该人事变动是与其设立上海总部相匹配的,蓝光发展是准备重点布局华东市场。

  蓝光发展属于典型的“高周转”开发模式,其2019年净利润率仅为10.61%,而亿翰智库此前根据已经发布2019年度业绩的22家房企财务数据显示,房企平均净利润率为16.39%。国泰君安此前有研报显示,在2018年销售金额排名21至50的房企中,蓝光发展的周转率仅次于滨江集团,而其资本回报率ROIC是最低的。

  蓝光发展目前在三四线的土地较多,恐面临一定的去化压力。2016年前后曾是三四线城市棚改浪潮的高点,以中梁为代表的多家中小房企乘机打赢规模的翻身仗,蓝光发展也紧随其后。2018年,蓝光发展新增土储69%来自三线%来自三线城市。

  评级报告称,成都蓝光东方天地、重庆COCO时代等项目已竣工时间长但未售货值仍较大,应关注上述项目的去化压力。

  在房地产开发主业之外,蓝光发展上市之后开始进行多元化布局,其将业务范围拓展至生物科技、生物医药、3D生物打印,文旅产业等领域。其中文旅产业被曝团队解散,3D生物打印曾多次拉动股价涨停,但2019年年报中相关内容已很少,近几年都会特意提到的“生命蓝光”在这次业绩报告中没有出现。

  截至2019年末,蓝光发展资产总额为2018.90亿元,负债总额为1627.70亿元,所有者权益为391.21亿元,资产负债率为80.62%。

  上述评级报告还显示,2016至2018年,蓝光发展年末有息负债分别为269.24亿元、308.39亿元和537.27亿元,年均复合增长率为41.26%,并称,从有息债务规模来看,蓝光发展业务发展对外部融资的依赖程度较高,其债务规模呈现上升趋势。

  蓝光发展证券事务代表称,年报中“期末融资总额”即“有息负债”,该值为609.04亿元,整体平均融资成本8.65%,高于克而瑞统计的2019年房企新增平均融资成本7.07%,也高于其2018年的融资成本7.54%。

  现金流方面,蓝光发展销售商品、提供劳务收到的现金为555.00亿元,取得借款收到的现金298.77亿元,发行债券收到的现金105.45亿元,三者比例约为58:31:11。对比房企龙头万科来看,万科销售商品、提供劳务收到的现金与取得借款收到的现金、发行债券收到的现金的比例为82:15:3。

  现金流出方面,蓝光发展偿还债务支付的现金为385.46亿元,和购买商品、接受劳务支付的现金394.62亿元非常接近,而万科的对应比例约为1:3。

  对此,天风证券分析称,购买商品、接受劳务支付及收到的现金占比大的房企,已经实现内生增长的良性循环,现金流的大部分来源于房屋销售,也主要用于拿地施工,而一些大型房企由于杠杆较高,用来偿还债务的现金流出和流入都占比更高。

  蓝光发展的销售排名靠近第三十名,但其“永续债”发行量在房企中居于高位。亿翰智库此前统计了2013至2018年上市房企永续债累计发行量Top30数据显示,蓝光发展期间内累计发行55.6亿元,位于第14名。截至2019年上半年,蓝光发展永续债存量39.6亿元,位于上市公司永续债存量的第17名。

  上述评级报告还显示,截至2019年9月末,公司永续债规模为39.68亿元,若将永续债纳入总债务核算,则蓝光发展资产负债率为82.60%,净负债率为137.71%。2019年年报显示,该公司第四季度并未发永续债,去年期末永续债仍为39.68亿元。

  少数股东权益方面,近年来随着公司规模扩张,合作项目增多,少数股东权益有所增长,2016至2018年末,少数股东权益分别为40.38亿元、45.02亿元和113.34亿元,年均复合增长率为67.53%。2019年年报显示,蓝光发展少数股东权益199.07亿元,已经超过其归属母公司所有者权益的192.13亿元。

  值得注意的是,公司少数股东权益与其损益占比长期不一致。时间财经查阅蓝光发展历年财报发现,蓝光发展2016年至2019年少数股东权益/所有者权益为28.82%、23.64%、41.83%、50.89%,同期少数股东损益/净利润-0.66%、-9.90%、10.90%、16.83%,两者长期相差30个百分点。

  少数股东们付出了巨额资本,却没有获得与之匹配的回报,因此业内常质疑少数股权权益比和损益比相差较大的公司存在“明股实债”(会掩盖公司债务情况)。

  对此,公司证券事务代表回应称,少数股权权益比和损益比的差额是项目结转的时间差导致的。

  国泰君安研报显示,蓝光发展在2018年克而瑞口径销售额1000-2000亿元的房企中,少数股东权益/所有者权益与少数股东损益/净利润差额第二的公司,仅次于华夏幸福。时间财经选取了华夏幸福2016至2018年年报发现,其少数股权权益比和损益比的差距已急速减少。

郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。